杨光华:武汉解封后,抄底武汉?

观点地产网

2020-04-07 17:17

  • 很关键的两个问题:一是抄底的目标,二是抄底的时机。

    △图片来源:摄图网

    杨光华 明天,终于等到武汉解封。

    76天的煎熬,武汉大病初愈,江城无恙。

    武汉,是北上广深后人口目标超2000万的第五大城。这场疫情,令武汉伤筋动骨。不过,利空出尽之后,就是利多。

    短期内,武汉面临考验,越挫越勇。但武汉有领先的高新技术产业,强大的教育资源,很快能恢复战斗力。从长远看,武汉依然是希望之城。

    武汉是全国重要的工业基地、科教基地和综合交通枢纽,是长江经济带、中部崛起等多个国家战略的重要支点。

    这就像金庸小说里的大侠受伤后,用内力疗伤,很快复原“回血”。

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    解封后,武汉全面复工,打开城门。

    疫情有阵痛,但武汉的三个大趋势将保持不变:

    多年以来持续向好的发展势头不变;在全国格局中的战略地位不变;向人口2000万、经济总量向2万亿跨越、向一线城市跨越的步伐不变。

    2019年中国GDP十强城市,武汉位列第8名。GDP增速7.4%,在十强中仅次于成都,排名第二。

    △中国城市GDP10强

    今年1-2月份,武汉主要经济指标负增长。工业投资,下降83.2%。3月25日,武汉出台21条扶持政策。4月1日下午,武汉电网最大日负荷增长至561.9万千瓦。汽车制造、电子通信、医药制造等支柱产业用电大户。

    目前,武汉开发区、武汉东湖高新区规上工业企业全复工。两大国家级开发区,是武汉的两大引擎。

    截至4月4日,武汉市亿元以上重大项目累计已复工1006个,总投资23955.2亿元。其中工业项目190个,房地产项目394个,基础设施项目287个。预计武汉近期新开工亿元以上重大项目79个,总投资达到1578亿。

    同时,72项武汉市级城建交通重点工程已全面复工。其中包括12项轨道交通、江汉七桥、新武金堤-青菱湖西路3条快速路等。地铁、快速路、桥、管廊、四水共治、园林等,皆在其中。

    引擎重启,武汉按下快进键。

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    3月的最后一天,武汉卖出10宗地,成交金额108.5亿元。

    金茂、龙湖、中粮等在武汉加码拿地。这更是品牌开发商对武汉的信心。截至目前,今年武汉土地累计成交25宗,成交金额152.9亿元。

    一季度武汉楼市的成交,减去无成交记录的65天,一季度里的25天,武汉住宅累计成交1.16万套,与疫情前单月成交量相当。

    △2019年武汉新建商品住宅成交走势

    从3月31日截至4月4日,武汉发出7张预售证,全部是江夏、汉南、黄陂、新洲的5个远郊项目与白沙洲1个项目。

    4月2日,机构发文认为,武汉楼市的基本面没有变,短期内将自救降价,未来则轻装上阵。武汉的小换大、老换新、一变多等买房需求将蜂拥而出。同时,部分炒房客吐货,低价抛售。部分企业主用房产换现金流。

    4月3日,其他机构也认为“短期内,武汉将迎来销售窗口期”,“被压抑的购房需求逐渐释放,但全年成交量回落仍不可避免”。

    △2019-2020年武汉新建商品住宅4月第一周成交

    截至4月3日,武汉1150家房企,复工率超过九成。3月30日-4月6日,武汉住宅累计成交518套。从单日数据上看,多数区域的成交还未启动。解封后,售楼部开放,而购房者还有一个观望期。

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    解封之后,武汉将有更多的扶持政策。

    各行各业,包括房地产行业。3月23日,武汉出台“汉六条”,帮助房企开工复工,调整预售条件等。非武汉户籍买房人,可补缴半年社保。

    解封之后,除本地的刚需与首次改善外,一些外来者将赴汉“抄底”。他们知道,武汉房价短期内打折促销,价格下调,就是抄底机会。武汉是刚需之城,房价在2万以内,低总价门槛,也是他们抄底的原因。

    抄底前,弄懂两个问题:

    1.武汉的“底”在哪里?

    2.何时抄底?

    这是很关键的两个问题。一是抄底的目标,二是抄底的时机。

    在新房产品大致相同时,新推的产品比前期价格,低20%以上的项目,就是标的物。不排除市场上,各种促销炒作,制造假跌。甚至有人以二手房,单套房源的降价,鼓吹房价大跌。

    抄底的时机,在武汉住宅日成交量恢复500+以上后的一个月内。结合传统的黄金五月、与最近三年的住宅月度成交数据推算,这个窗口期在5月中旬后到6月份。

    △2006-2019年武汉新建商品住宅成交走势

    这张图我看了很久,这根房价曲线一路向上。最低的成交量在2008年,最高在2016年。房价在2009年有过回落。

    若2020年按照20万套,减去2万套损失量,18万套计算,此后9个月,每个月2万套,几乎不可能。若每个月1.5万套,9个月累计13.5万套,加上一季度约1.2万套,全年约15万套,是比较靠谱的年度目标。市场下滑25%,从高速增长,回到正常状态。

    回到12年前,2008年的危机后,2009年武汉的住宅成交量是2008年的1/2。如果更悲观推测,2020年武汉住宅总成交量,可能是2019年的1/2,也就是10万套。从悲观到乐观,武汉2020年的业绩10-15万之间。

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    这里,描摹出一张“抄底武汉”的路线图:

    4月8日复工后,部分楼盘推出真实的75折左右的房源,仅针对所有疫情一线医护、志愿者。随后,更多楼盘跟进75折房源或更低折扣,并对所有人开放。以低于市场25折的价格买入,再等房价慢涨,以30%以上涨幅的卖出。

    以2018年4月,武汉住宅成交均价9331,2019年4月,11870,涨幅21%。这个涨幅取的是平均房价作为参考。部分高端项目的涨幅远超这个数字。

    解封之后,一次低买高卖,收益至少55%。这个短周期在两三年时间。而发现机会并抄底的窗口期,可能一个月左右的时间。这也是外地投资客与机构等待的机会。同时,他们等待人才落户等买房资格政策放松。

    一旦全国都在炒武汉时,武汉房价水涨船高。最终,武汉走出与深圳、重庆、长沙等地一样外围投资客入场轨迹,市场会很快收紧,新的限制政策出台。

    热钱是最聪明的,嗅觉最灵敏。哪里有机会,它们就流向哪里。目前,外来投资客的操作方法,无非四种类型:在武汉有亲戚,亲戚代持;用公司名义买,转让费用高;用在汉的大公司引进人才政策;全款购买,暂不备案,有风险。

    这里讲一个深圳的故事:4月5日,周日上午,深圳54套海景公寓豪宅,单套总价2900万-5500万,每套面积320-410平米。半天时间全部售罄。所以,贫穷限制了我们的想象。

    [后记]

    在别人犹豫时,提前准备。当别人觉醒时,已经入手。这就要考虑智慧与执行力。选好项目,找好时机,不能犹豫,不放过任何一次危机。

    武汉的基本面不变,人流、产业流、信息流与物流等方面具备区域优势。未来的武汉,抛售二手房的,与买入低价房抄底的,两类人将同时存在于市场。买与卖都被激活,如果二季度成交量4.5万套左右,武汉楼市就健康回归。

    武汉是一片大海,而不是一个小池塘。武汉在大疫之后,还会有大发展。我们坚信,武汉将成为中国一流的城市。

    文|杨光华(地产写字人)

    撰文:杨光华    

    审校:劳蓉蓉



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