这是一条长期影响房价的新政

观点地产网

2020-03-13 13:12

  • 我们在关心房价与楼市时,更要在意土地改革。宅地的多寡,关系到房价的涨跌。

    3月12日,美股历史上第三次熔断。

    三大股指跌幅,均超过9%。同时,触发多国市场熔断。

    “这就像海啸来前的气氛。”“我们将陷入全球经济衰退。”

    跌入熊市,是否引发一场金融危机?

    两天前,巴菲特接受采访时说,“活了89岁,也没见过这种场面!”

    3月12日下午,一份“土地审批权下放到省级”新政出台。它将影响中国未来城镇化进程。

    而我觉得,它更将影响中心城市的房价。并且是长期影响。

    方便理解,将其概括为312新政。

    01

    312新政的核心是,赋予地方政府更大用地自主权。

    在我国,土地根据所有权,分为国家所有和集体所有两类。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。而根据土地用途分为:农用地、建设用地和未利用地。

    新政前,我国土地实行土地用途管制制度。农用地转化为建设用地需经过审批。在批前阶段,以省为单位上报国务院,取得农用地转用指标,然后省内各地市州再分;在批后阶段,拿到农用地转用指标后,办理征用土地公告和征地补偿安置方案公告到建设用地批准书,再办理储备证就可以供地上市交易。

    即永久性基本农田由国务院来审批,永久性基本农田以外的一般农用地超过70公顷的土地征收审批事项也由国务院批准。总量控制,超量审批。特别是经济发达省份,占用农用地多,需求量相对较大。很多超大城市的规模受限,只能提高容积率,向空中发展。

    新政后,除永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。权利下放后,地方政府缩短审批周期,还可根据项目需要审批。

    这是一次历史性变革。同时,这次审批权的下放,是一次有底线的授权。

    三条红线(耕地红线、生态红线、城镇建设开发建设边界红线)已通过空间规划划定,说明是在法定规划范围内的授权;在财权事权统一方面,放权意味着权责匹配,需要试点区域充分考虑本省、本市持续性发展的空间需求和经济发展需要。

    北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆成为首批试点。试点期1年。

    主要分布在京津、长三角与珠三角的省市,中西部的直辖市。

    02

    上述试点城市的房价,不能再涨了?

    做“面包”,先要有“面粉”。面粉的多少与价格,直接影响面包的售价。

    有评价说,312新政对楼市影响不大。之前开发商拿地都是政府储备完成后,再招拍挂。这次新政主要针对一级市场。

    不过,我认为,土地市场上的变化,最终都要体现到房价上。

    之前我们买房时,置业顾问通常这样介绍,我们项目周边再无土地盖房。我们的房子是绝版的。

    这其中有一些夸张的成分。

    但在中心城市,城市中心的土地,的确越来越少。

    很多开发商的拓展总监长期抢不到地。即使公司账上有钱,也是一地难求。

    很多土地是工业用地或商服性质,很多永久基本农田外的农用地,地方政府很难调整为建设用地。

    所以,我们看到一些中心城区里有废旧的厂房,一直荒废着,或改作临时停车场,也没有开发商能拿到地。主要在于这些土地产权不清,土地性质难以变更。

    于是,开发商花费精力在旧改与城中村改造上。结局是,在中心城区,一边开发商急需住宅用地,另一边土地荒废,闲置的农用地,不能变性报批。

    未来开发商要在一线城市,尤其是市中心地段获得可开发土地,招拍挂显然不再是最主要的渠道。而对于政府来说,无论是楼市调控的压力,还是财政需要,均要求更多土地入市。

    312新政对拓展总监来说,有助于闲置的农用地入市,缩短了报批时间。

    03

    为什么长期影响中心城市房价?

    这条新政,只是一个开始。一旦试点结束,或将全国推开。

    那时,中心城市的用地权都在地方。

    之前说的中心城区,再无土地盖房,都是过去式。

    同时,城中村的减少,也将增加一部分暴发户。地票换房票。

    总量不变,供地加速,一场新的城市土地变革就要到来。

    这将是盘活存量土地、平抑房价、缓解财政压力的多赢之举。

    目前看,它仅仅是一条土地新政。

    事实上,它关系到我们每个人手上的房产价值,关系到房价涨跌。

    这个的重要性,远远超过美股熔断的影响力。

    04

    312新政,是新一轮土改中的一环。

    1月1日,新修订等《土地管理法》开始全面施行。对集体经营性建设用地入市采取了更灵活的办法。

    3月11日,出台的全面推开农村集体产权制度改革试点。第二轮土地承包到期后再延长30年试点,加快家庭农场高质量发展,有助于农地流转、乡村振兴,也有利于新基建的展开。

    回顾历史,1950年、1978年,我国两次土地改革。农民成为土地主人,实行家庭联产承包。

    “312”新政中,将影响新基建用地的合法性、闲置农用地入市。

    城中村像一个矛盾体,部分集体农用地之上。它对低收入劳动者、刚踏足社会的毕业生而言,是融入城市的落脚点,为城市提供稳定的劳动力,但在城市高速扩张的过程中,它们也难逃被城市包围甚至吞并的命运。

    以前,城中村涉及到集体农用地的,一般操作是在取得农用地转用指标后,由地方政府统一收储,缴纳税费,并报批国家审批,变更为建设用地。

    以深圳为例,此前有1300多个城中村。最近,深圳旧村改造政策推出“2个100%”——必须要获得权利主体100%的同意,并且要100%签订搬迁补偿安置协议后,方可执行。如今,深圳城中村改造仍然进展缓慢。3月份起,城中村等房源可筹集为人才房公租房。

    312新政试点省市中,重庆的农用地相对较多。在重庆发布的2020年一号文件里,表述为“完善农村基本经营制度,推进合川区全国第二轮土地承包到期后再延长30年试点,推进农村集体经营性建设用地入市改革,扎实推进宅基地使用权确权登记颁证,稳妥推进梁平区农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用试点。”

    在312新政试点城市中,不包括武汉。以武汉为例,2004年9月,武汉借鉴北京、广州、珠海的经验,开始开展城中村综合改造工程。不包括城郊,中心城区有147个行政村和15个农林单位参与改造,涉及总人口36万人。

    今年,武汉中心城区的所有城中村将被拆除完毕。目前,武汉拿地的主力区域在三环外,四环内。未来武汉的发展,也绕不过312新政。

    我们看到大门慢慢打开。

    05

    312新政,对拿地拓展总监与买房人有哪些提醒?

    2019年全国土地市场量价齐升。全国300个城市全年土地出让金50294亿元,同比增长19%。

    其中,16个城市土地出让金额超过1000亿元。杭州市土地成交总金额为2836亿元,位列第一;上海、广州、苏州紧随其后,分别为1992亿元、1864亿元和1850亿元。三亚、兰州、大连土地出让金额同比增长幅度均超过100%。

    2月18日北京拍卖的9宗地块,均被国企及有国资股东背景的企业获得,包括华润、中交绿城、京能集团、首创置业等;3月3日,深圳2020年第一场宅地拍卖,最终以本地国企深圳安居集团包揽三宗地块收场。

    低调蛰伏多年的绿城一周时间内,已在北京、温州等多个城市拿下四块土地,合计总价约170亿。

    未来,开发商拿地将更加谨慎,在保证地块盈利空间的基础上,选择基本面良好、有产业和人口支撑城市更能支撑长远发展。主要在一线城市与中西部、珠三角和环渤海等二线城市。开发商的拿地方向,也是我们买房的方向。

    312新政后,新土地上市后,新住宅将供应。中心城市的中心区域,人口更加密集。一些原本进入二手房市场的一线城市,未来还有新房供应。

    原来的逻辑是,住宅土地增加,房价平稳。但不排除出现,即使宅地增加,中心城区的房价还是上涨。拆迁成本、中心区域的房价预期等,可能出现开发商买低价面粉,还是卖高价面包。不过,地方政府可用限价等调控。

    我们在关心房价与楼市时,更要在意土地改革。宅地的多寡,关系到房价的涨跌。

    文|杨光华(地产写字人)

    撰文:杨光华    

    审校:徐耀辉



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