观点直击 | 荣盛发展业绩会关键词:估值、融资与“重庆”

观点地产网

2020-04-22 00:13

  • 交流中,投资者就公司是否进行股票回购、如何做好估值、提高股价、员工持股计划、制定股权激励等一一发问。

    观点地产网 3月份港股内房企业提交成绩单后,4月份也迎来了A股房企递交成绩单的时刻。于4月21日,两家千亿级房企招商蛇口、荣盛发展举行了2019年度线上业绩会。其中,荣盛发展以文字问答的形式进行。

    当日下午2时,荣盛发展董事长耿建明携董事兼总裁刘山,董事、副总裁兼董事会秘书陈金海,独立董事黄育华,副总裁兼财务总监景中华等管理层回应投资者的提问。

    早于月初,荣盛发展披露的2019年年度报告显示,期内实现营业收入709.12亿元,同比增长25.8%;营业利润132.97亿元,同比增长20.13%;实现归属于母公司所有者净利润91.20亿元,同比增长20.57%。

    报告期内,荣盛发展签订商品房销售合同面积1098.07万平方米,同比增长11.66%;签订合同金额1153.56亿元,完成年初签约计划的103%,同比增长13.58%;实现销售回款860亿元,完成年度计划93.48%,占签约额74.55%。

    从当日荣盛发展业绩说明会问答情况来看,除了投资者外,不少提问来自该公司的业主。

    一问一答之间,业绩会话题从投资者关心的业绩、股价、股息到融资成本、债务等,逐渐演变成重庆荣盛华府业主与荣盛发展管理层的交流。

    市值与融资

    交流中,投资者就公司是否进行股票回购、如何做好估值、提高股价、员工持股计划、制定股权激励等一一发问。

    其中,关于如何提升市值、市盈率一事,陈金海回应表示,目前股价和估值未合理反映公司内在价值,希望和二级市场投资者一起努力改变目前的局面。

    观点地产新媒体翻阅年报获悉,2019年度,荣盛发展基本每股收益为2.1元,较上一年同期增长20.69%。若以当日收盘报价每股7.84元计算,市盈率为约3.73倍。

    对此,投资者进一步提问“公司管理层是否会进行增持公司股份”,而耿建明则表示:“目前,公司尚未接到控股股东和实际控制人新的增持计划通知。

    另外,2019年财报显示,荣盛发展资产负债率由2018年84.04%下降至82.45%,净负债率下降8.16个百分点至79.7%。

    期内,荣盛发展负债总额为2099.22亿元,其中流动负债1775.78亿元。有息借款总额为659.62亿元,一年内到期为348.33亿元,占比达52.81%。同时,荣盛发展货币资金为303.56亿元,现金短债比为0.87。

    值得注意的是,2019年度,荣盛发展实现销售回款860亿元,完成年度计划的93.48%;同时,经营活动产生的现金流量净额21.2亿元。今年第一季度目前签约销售138.86亿元。

    另外,荣盛发展今年年初融资窗口期没有太多的融资动作,以调整债务结构。3月份完成一笔14.1亿元的超短期融资债,另有一笔8.11亿元ABS专项计划获得受理。

    对此,景中华认为,公司今年融资一直比较顺畅,各项项目融资都在有序进行,流动负债中有890亿元的预收账款。而刘山就表示,公司融资成本在3.2%-12.8%,与2018年基本持平,没有大的变化,公司今年策略是要控制好融资成本,兼顾成本和规模,对利率水平的控制会进一步加强。

    “2020年,公司今年会加大银行开发贷的比重,并会做公开市场的债券发行等动作。”景中华补充说道。

    此外,关于公司2016年推出定向增发计划至今尚未获批一事,陈金海颇为感叹的表示:“希望市场理解房企股权融资(包括可转债)的艰难。”

    重庆与环京之间

    当投资者关心的问题询问得差不多后,“下半场”进入了重庆荣盛华府业主与管理层的交流时间。

    观点地产新媒体初步统计,按不同账号来计算,不少于10位主业询问项目方面的问题。对此,耿建明、陈金海、黄育华进行了回应:“我们会认真听取业主的反映,积极排查,及时整改。”

    据了解,荣盛发展与重庆的联系最早可追溯到2016年12月份。彼时,荣盛发展以20.52亿元摘得重庆巴南区两宗涉宅用地,总占地面积约35.44万平米,最大建面84.73万平方米。

    当时市场消息称,2016年初重庆市巴南区集中推地上,荣盛发展就与巴南区签订了合作协议。

    而重庆荣盛华府项目地块则于2017年6月份以代价14亿元竞得,成交楼面价5020元/平方米,土地面积17万平米,容积率1.6。随后,荣盛发展将该项目建成最高端的“府邸系列”,项目内设有洋房、洋楼、合院别墅和商业等业态。

    事实上,进入重庆,正是当年荣盛发展快速扩张的一个缩影。

    该年是荣盛发展提出“3+X”战略的第一年,即大地产、大健康、大金融,土储分布由2015年的24个城市增至30个城市,土储面积增至2570.42万平米,其中京津冀区域超过800万平米。

    另一个背景是2016年4月1日,作为荣盛发展大本营及土储占比最大城市之一河北廊坊,出台了“廊九条”,开始实行住房限购和差别化住房信贷政策。随后,环京区域城市相继吹起了限购号角。

    2019年中期,荣盛发展土储面积达到最高值4059.77万平米。到了去年末,其土储面积降为3726.64万平米。

    数据显示,于2019年期间,荣盛发展新增土地102宗,计容建筑面积979.34万平米,购地金额302亿元,权益购地金额266.04亿元。

    对于2019年中期与年末土储面积变化,陈金海在会上解释:“土储是一个动态的数字,有波动属于正常现象。”

    关于土储结构及未来扩储方向,景中华补充道:“环京土储696万平米,随着京津冀一体化的继续加强,环京市场会平稳健康发展。同时,公司已经加大了大湾区项目拓展的力度。”

    荣盛发展此前减少环京区域土储面积或许是出于平衡风险的选择,但今年则选择提高环京区域的面积,并在报告中表示,加大对京津冀区域市场的拓展力度,提高区域的覆盖密度和项目储备的比例。

    对此,合硕机构首席分析师郭毅表示,随着今年环京区域人才政策的推出,限购政策可能会有松动。

    撰文:利晋    

    审校:徐耀辉



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