房地产与基金共生 2019城市观点论坛上海圆桌闭幕

观点地产网

2019-04-23 23:24

  • 随着银行、债券、信托等融资渠道成本上升,单一的融资方向已经难以满足房企的需求,私募基金因为相对灵活,地位开始凸显。

    (2019年4月24日)这里是“魔都”,刚经历几天的淅沥小雨后,幢幢摩登大楼隐匿在雾中,更显魔性。这个来源于上个世纪20年代,旅居上海的日本作家村松梢风的畅销小说《魔都》的称谓,也成为上海的代名词。

    而对于房地产市场来说,上海的“魔”或许是modern——有着全国超前的投资理念、地产金融机构集聚,以及交易额庞大的房地产投资市场。

    4月23日,以“基金与房地产”为主题的2019城市观点论坛上海圆桌圆满举行。时隔一年,开发企业、金融机构、中介机构高层再次相聚上海,深入探讨房地产金融与流动性环境回温下,地产和基金的协作发展。

    将圆桌会议的地点选在上海,还有另一层深意。至2019年3月底,上海私募基金管理人及管理基金规模均列全国之首,随着银行、债券、信托等融资渠道成本上升,单一的融资方向已经难以满足房企的需求,私募基金因为相对灵活,地位开始凸显。

    “久旱”后渴望逢“甘霖”,经过2018年相对艰难的一年,地产调控加深扩宽、债市违约潮、股权质押……如今的2019年房地产市场稍获喘息空间,从业者更希望在新的一年中可以主动“蓄力”,扩展资源,为下一次爬坡过坎做好充足的准备。

    存量与增量之辩

    过去二十年是“住宅开发”领域的大发展时期,而目前房地产已经逐步进入了存量时代,其中更多机会在于具有稳定现金流的持有经营型物业。转型与创新,这是每家房地产企业面临的考卷。

    只是答案是多元的,也是具有思辨性的。会议的开场,关于到底是坚守增量还是积极探索非住宅开发业务的话题就引发不小的讨论。

    阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁、全球合伙人吴建斌,在演讲时指出:“每个企业根据自己发展历程的不同,选择也有所不同。如果一个企业的规模很大,它每年的现金流入有几千亿,从里面拿出几百亿来做一些不动产,做酒店或者是做一些商业,这样能保证它长期的收益,若干年后会成为这个企业另外的增长点。”

    但是对于像阳光城这样的“中小房企”来讲,吴建斌就认为,中小房企还不够大,目前还不允许把更多的资金拿出来做商业、写字楼或者酒店。

    不过,他并不否认私募基金的确为房地产公司提供了新的融资的来源。房地产企业对房地产基金的需求量特别大。利刃一样有双面,对于私募基金来说,要面对的现实问题是,资金成本太高。

    “如果说你的(指私募基金)融资成本很高,又是股权投资、债权投资,房地产企业不敢用。所以有一天我们在座的私募基金的融资成本降到10%以下,你有多少我都要,期限3年、5年最好,这是当前的一个现实。”

    与吴建斌对增量市场的看多不同,绿地金融控股集团首席战略官李想就认为,目前是一个存量时代到来的阶段,因此要“适时而为”,盘活存量资产、进行资产证券化是未来房地产行业的大势所趋。

    对于增量时代,李想认为房地产商是“投资+开发+运营”一家通吃,而转入存量时代,投资商、开发商、运营商都有可能掌控价值链的主导权。换句话说,行业将形成精细化分工的全价值链,实力强的大型房地产商将进一步提升行业集中度,而中小型的开发商必须集中资源做自己擅长的空间营造,部分开发商将转型为资产运营商、空间管理商,打造“物业开发+资产管理”的新故事。

    私募基金投资曲线

    2018年经济形势复杂多变,在中美贸易摩擦、金融去杆杠等问题的连续冲击下,以及打破刚性兑付、规范资金池等严厉的监管措施下,私募基金行业经历了沉寂的一年。

    但整体来看,私募行业并没有停止扩容和大发展的脚步。截止2019年3月末,私募基金管理基金规模达到12.79万亿元。且随着资管新规的发布,私募基金正式获得资管产品地位,成为公募基金、保险资金之后的第三大机构投资者。

    因此在房企的强烈融资需求下,私募基金自然也要“伺机而动”。平安不动产基金事业部总经理何学军认为,和开发商原始积累的1.0以及高杠杆的2.0时代不同, 现在的房地产已经进入3.0时代,是一个由资本主导的地产金融时代。

    因此,国内的基金行业也要回归本源,由基金管理人到主动管理,深度参与“融投管退”全流程,在房地产产业链中扮演核心角色。目前平安不动产基金的投资业态已经覆盖到开发投资、商业地产、产业发展、长租公寓等房地产战略板块,如商业地产板块,专注于商业办公性质的土地和物业的投资、收购、建设及资产运营,战略布局核心城市新兴商圈的建设和发掘。

    亚腾集团业务发展部高级总监兼亚腾中国业务部总裁吕志伟,则从国际的视野出发,探讨当前国外地产基金投融资逻辑。他透露,半年前上海存量市场都是外资或者外资以内的做起来的,但是现在在一线城市搜索项目很难,所以在我能力范围之内还是比较看好一些新一线城市,比如成都、武汉。

    在话末,他呼吁,希望有一天中国可以有广泛的投资人,愿意接受相对来说比较低回报,但是非常理智非常安全的投资,那不管是整个私募基金还是上市信托,就都可以把业务做起来。

    REITs真假命题

    其实不管是开发商,还是私募基金都有一个共识,那就是目前的投资人的确还是处于一个培育阶段,因此吕志伟提到的投资抉择——低回报、理智且安全的,似乎还是一个待解的命题。

    这个命题的关键或许是市场讨论良久的REITs。有意思的是,在进行到最后一个环节,即“房地产资产证券化实务”的讨论时,主持嘉宾喆安投资总经理车阳透露了私底下的一个趣事:在围绕该环节分享怎样的话题才够吸引和透彻时,有嘉宾回应,“只要不是REITs就行,因为狼来了太多次。”

    的确,对于资产管理端来说,希望REITs能够为资金退出带来良方,投资者也可以将长期理财资金直接投资于REITs份额,获取长期稳健收益。但是喧嚣十几年,REITs依然在路上。

    不过近期有知情人士透露,上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会,鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目,试点项目最好和政策导向相关,鼓励上报北京、上海、广州、深圳、雄安、海南、长租公寓等相关项目。

    中联同策投资基金合伙人杨斌表示,存量时代,从消费端和资产端看,房地产出现了不同物理空间功能的叠加与运营,并衍生出多元化的生产与消费金融场景。从资金端看,存量资产改造、持有周期长,与资金期限不易匹配,募集难度大,缺乏多元化的资金来支撑物业的改造和运营成本。REITs比较好地满足和匹配了存量资产的金融需求:不但满足了存量资产持有、运营和扩张的资金需要,也满足了投资者资产配置多样化的需求。

    现在的类REITs与国际公募REITs还有些不同,但为公募REITs教育了市场,培养了人才。

    承道资本董事长黄勤道则表达了不同的观点,他认为,一个商业项目如果管理得好的话,很多资金是愿意给你管的。因此REITs是一个长期积累的过程,积累到一定程度自然会实现一笔收益。但是国内,还是在用开发的思维或者融资的思维来理解REITs模式,有点操之过急。“所以关于不动产的退出,关于REITs,不同的公司要有不同的层面考虑。”

    撰文:陈朗洲    

    审校:刘满桃



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